也许你没听说过华侨城，但你一定去过欢乐谷，惊险刺激的过山车、惊悚的鬼屋、激情四射的海盗船，总有一个项目符合你的气质。其实，欢乐谷就是华侨城旗下的旅游公园，年入园人数仅次于迪士尼乐园、默林集团、环球影城，而华侨城则是我国主题公园的领军运营企业。
2019年上半年数据显示，华侨城A实现营业收入176.5亿元，同比增长19.9%；实现利润总额41亿元，同比增长23.0%；归属于上市公司股东的净利润为28.1亿元，同比增长39.5%。公司的总资产规模进一步扩大至3346亿元，环比增长13.75%，但拆开来看就不美丽了。
看到上面这些亮眼的数据，很多人会惊叹于华侨城的强大，但大多数事物华丽的外表下就怕深挖，因为揭开后可能就是满目疮痍，一地鸡毛。
2018年，华侨城总资产达2942亿元，到2019年上半年攀升至3346亿元，但令小编惊奇的是，公司的净资产从2018年的591亿元增长到2019年上半年的599亿元，只增加了8亿元，但负债却从2170亿元大幅攀升到了2566亿元，增速惊人。所以，公司总资产的增长其实是来源于负债的增长，真是骚操作。
事情似乎还没完，如果我们把时间拉长一下会发现，公司的负债一直处于大幅上涨中。公司的资产负债率从2017年69.9%，上升到2018年73.77%，到2019年上半年上升到了76.7%，增速惊人。
公司大规模举债，必然导致偿债压力的增加。2019年上半年，公司货币资金有351亿元，但公司的流动负债却高达1661亿元，可见短期偿债压力有多大。
那么，华侨城大量举债都干什么去了呢？答案只有两个字：囤地。
华侨城在拿地上决不手软，最新数据显示，公司2018年新增储备建筑面积约1400万平方米，单说数字你可能没概念，要说2018年的拿地面积超过了2014年至2017年的拿地总和，你就清楚华侨城拿地扩张的速度了。但这还没有完，2019上半年数据显示，华侨城又持续扩张了18个项目，新增权益建筑面积超过430万平方米，同比大幅增长90%，总投资金额更是高达181亿元。这样的拿地速度难道公司高管脚上穿的是安踏？
而公司囤地的原因只有一个，那就是房地产确实赚钱。最近几年，华侨城的旅游业务板块一直不愠不火，推动公司利润增长的主要就是房地产销售。2019年上半年，公司房地产业务实现营收121亿元，同比增长22.53%，房地产业务营收占比从2017年的55.17%提升到了68.69%，这也渐渐脱离了公司制定的“文化+旅游+城镇化”的战略。
由于房地产业务的毛利率不断提高，也带动了公司整体毛利率的提升，从2017年的50.25%，提升到了2019年上半年的65.38%。而华侨城房地产业务毛利不断攀升的原因就是，公司销售的房价上持续上涨，尤其是一二线城市，但公司前期拿地成本十分的低廉。
卖房子赚钱，公司大规模举债盖房子，难道不是一条发家致富之路么？那得看房地产赚钱的基础还在不在。
2015-2018年，华侨城的房地产销售面积分别为32.59、33.84、77.2、58.75万平方米，销售面积的大幅增长主要受益于2016年开始的房地产上涨行情，但是2017年密集出台的限购限售政策让房地产市场一夜入冬，在房住不炒的政策下，房地产市场很难再有大的行情。
2018年，华侨城的房地产销售面积就出现了大幅的回落，但公司的存货却仍在持续的攀升。2016年公司存货金额为680亿元，到2019年上半年飙涨到了1800亿元，这就是大规模举债开发的结果。在房地产趋于稳定的情况下，要消化这么大的库存真的是难上加难。
另外，房地产市场的降温，也使得华侨城的存货周转率持续降低，从2016年的0.28下滑到了2018年的0.14，远远低于万科的0.28、保利地产的0.29。一边是房子越来越难买，一边是剧增的债务，华侨城遭受两面夹击。而存货周转的滞后，又进一步加剧了华侨城的财务压力。
华侨城大规模的举债拿地，尤其是集中在房地产调控高压的一二线城市，这不得不说是一次冒险，因为房地产火热的行情已经不在了，公司只能面对越来越高的存货积压，和大幅攀升的财务成本。不论怎样，小编还想再去欢乐谷任性的嗨一下。
